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ローン以外のコストに注意!シングルのマンション購入の落とし穴

若いうちに買うのは有利?

「結婚しないかもしれないから、マンション買おうかなぁ」「年を取ったら一人暮らしだと部屋が借りにくくなるから買った方がいいかな」シングルで30歳を過ぎると一度はこういう思いが頭をよぎったことがあるはず。

最近はシングル向けに30㎡~40㎡の「コンパクトマンション」というワンルームよりちょっと広めの物件が登場していて、ローンを組めば買えない金額ではないことも悩みを深める要因なのでしょう。

でも、私は「若いうちに買うことのプラス要素だけじゃなくリスクも考えて」とアドバイスしています。プラス要素から見ていきましょう。まず、ローンを払い終えたら住居費が格段と減ることですね。

ただ、ローン以外の住居費である月々の管理費や修繕積立金、固定資産税の支払いは続くことは覚えておいてください。また、分譲マンションは賃貸に比べて部屋の仕様グレードが高いことも購入のメリットといえます。

では、購入のリスクとは?買った後に結婚した場合を考えてみましょう。2人で住むにはコンパクトマンションは手狭ですが、そんな時、皆さんならどうしますか?「もちろん、賃貸に出す」と多くの人が考えます。

しかし、ローンを返済しながら年間収支が黒字になるのは頭金の割合が多く、借入額が少ないケースです。忘れてはいけないのが「ローン以外の住居費」です。ローン返済額が月9万5,000円です。それ以外の住居費を年25万円だとすると支出は年間139万円です。1ヵ月あたり約11万6,000円ですが、入居者入れ替わりの際のクリーニング費用や、空き室リスクを考えると月13万円以上の賃料収入が欲しいところです。

でも、30㎡~40㎡のコンパクトマンションで13万円の家賃が取れる物件は限られているでしょう。思い切って売却する選択肢もありますが、売却価格よりローン金額が多いと現金を足さなければ売ることはできません。

リスクの2つ目は住居費が圧迫して貯蓄ベースがダウンすることです。収入減、失業など不測の事態に備えるためのお金やリタイア後の資金作りのためにもコンスタントな貯蓄をしていかなくてはなりません。

ローン以外の住居費も考慮した上で貯蓄が十分にできるかどうかシミュレーションが必要です。「家賃並みのローン返済額」にすると「ローン以外の住居費」の分、ビンボーになるから注意してください。頭金を物件価格の2割払っても手元に最低200万円程度の貯蓄は残しておきましょう。購入後の貯蓄額は、少なくとも年間40万~50万円ができると安心です。

借りすぎが最大のリスク

購入リスクの大半は、住宅ローンの「借りすぎ」です。つまりリスクを減らすには住宅ローンの借入額を少なくすればいいのです。2つの購入リスクもローンが少ないと解消できます。

また、ポイントは「繰り上げ返済せずに60歳で完済できる返済期間にすること」繰り上げ返済しながら貯蓄するのは中々厳しいので購入後は貯蓄に専念できるようにローンを組みましょう。返済期間を短く組むと利息軽減にもなります。「40歳で購入する」プランなら返済期間20年なので繰り上げ返済を頑張らなくてもいいですね。

最後に「年を取ったら部屋が借りにくくなる」という心配はしなくてもいいでしょう。今ですら一人世帯が全体の3割を占める世の中ですからシングルに貸さないと大家さん業は成り立ちません。

部屋の仕様や設備がよい賃貸に住みたいなら分譲賃貸やRETI(不動産投資信託)の賃貸物件を探してみては。今の不満や不安を賃貸のまま解消できる方法があるなら急いで買わなくてもいいですね。

— posted by マナピー at 03:04 pm  

貯蓄のコツは「サブロ座」を同じ銀行に作ること!ATMの活用でマイボーナスができる!

貯蓄のコツは「サブロ座」を同じ銀行に作ること!

「お金の出口を3つに分類する」

近所に住む親戚のM子(30歳・OL)は、お金や仕事のことで相談事があると「ちょっと教えて」と我が家にやってきます。最近の悩みは「積立貯蓄をしているのに、すぐに解約しちゃうからお金が貯まらない」彼女は海外旅行や大きな買い物のお金を支払うとき、積立や定期預金を解約して支払うそうだ。

支払いを終えて残ったお金が普通預金にあると何となく使ってしまい、結局、積立貯蓄を最初からやり直すことになる。これはよくあるケースです。私もOL時代、同じことをしていました。

M子には「絶対手をつけない本当の貯金と1年以内に使う予定の一時的ストックの貯金を分けておくこと!」とアドバイスしました。お金の出口を次のように3つに分け、それに合わせて口座を用意します。

1.メイン口座 お金が出たり入ったりの日常口座。給与振込、家賃や公共料金の引き落としなどに使います。

2.絶対手をつけない本当の貯金用口座 自動積立預金など。メイン口座からお給料日(またはその翌日)に自動的に積み立てられるようにします。勤務先で財形貯蓄があるなら、それを優先する。

3.サブロ座 「一時的ストック用口座」のこと。毎月ではないけれど、1年に何回か出て行くお金はメイン口座ではなく、この口座に入れておくと管理が楽です。ボーナスが出たら貯金する分を引いて、すぐにこの口座に移しておきます。

ATMの活用でマイボーナスができる!

上記3つの中では3番の「サブロ座」がポイントです。これを上手く活用すると、お金の流れがスッキリ、お金を上手に貯めて使えるようになります。例えば30万円のボーナスが出た場合、10万円を貯金に回して、20万円でお洋服を買ったり、温泉へ行ったりしようと計画したとします。

20万円をメイン口座に数力月置いておくと「何となく減ってしまった…」こんな経験はありませんか?日常口座は1ヵ月以内に出ていく予定のお金に絞って、それ以外をサブロ座に移しておくと、まるまる20万円を使うことができます。

サブロ座はメイン口座と同じ銀行の同じ支店、または別支店で普通預金口座を作ります。最近は口座売買などの犯罪防止の観点から同じ銀行で複数口座を作ろうとすると目的を聞かれます。その際には「家計管理上、必要なのです」と堂々と答えるといいでしょう。

メイン口座(総合口座)のある支店で2つ目が普通預金ならハードルが低いようです。「新規口座開設」のメールオーダー用紙を使うとワザワザ店頭に出向かなくても済みます。

メイン口座からサブロ座へのお金の移動はATMの「振替ボタン」を使うと手間いらず。ATMの「振替ボタン」とは、同じ銀行の口座間の資金移動を手数料無料で1回の操作でできる機能です。初めて知った人が多いかもしれませんが、本当に便利です。

振替するには「振替元」のキャッシュカードと「振替先」の通帳が必要なので忘れずに持って行きましよう。3つ目の口座を郵便局や別の銀行に作り、そこでお金を貯めようとチャレンジする人が多いのですが、一度下ろしたお金を入金するために別の場所まで行くのが面倒になり、結局2~3ヵ月で挫折してしまいます。なるべく手間をかけずにお金を管理できるシステムを作ると楽にお金は貯まります。

— posted by マナピー at 02:59 pm  

「会社が倒産した」そんなときあなたを救う身近な書類とは?失業手当だけで一体どのくらい過ごせるのか?

「会社が倒産した」そんなときあなたを救う身近な書類とは?

転職を経験している人にはお馴染みかもしれないが、会社を退職してしばらくすると、在籍していた会社の人事部や総務部から「源泉徴収票」と「離職票」が送られてくる。これらの書類は退職から再就職するときに生じる様々な手続きで欠かせない書類だ。

まず、源泉徴収票にはその年の収入や自分か支払った所得税額が記入されている。年末調整に使用するために次に入社する会社で提出を求められるはずだ。

ただし、年末までに再就職せず自分で確定申告を行うことになったときは、この源泉徴収票を元に還付申告を行って払い過ぎている所得税を取り戻すことになる。

離職票は失業手当の申請に必要なもので、ハローワークに提出する書類である。このふたつの書類は大切に保管しておきたいものだ。

還付申告も失業手当の申請もスムーズに行うには1年分の給与明細が役に立つ。しかし、会社が1年分の給与明細の発行を確実に行ってくれるかは怪しい。こういう時は一度見ただけで捨ててしまいがちな給与明細を保管しておくことだ。

出来れば最低でも過去1年分(2年分あれば尚よい)給与明細は保管しておくといいだろう。会社が倒産して突然失業してしまうことなどあまり考えたくはないが、準備だけはしておいてもいい。

手続きが出来ずに本来貰える筈の手当や戻ってくるお金に漏れが無いように必要な書類や何処で何をすればいいかなど正しい知識を持っていたいものだ。

失業手当だけで一体どのくらい過ごせるのか?

「働かざる者、食うべからず」というが、失業手当の申請をする時はどうにも後ろめたさを感じてしまうという人もいる。しかし、定められた期間に雇用保険に加入してきた人なら会社を辞めてすぐに次の職に就かない場合、失業手当を貰うのは当然の権利だ。

さて、その失業手当だが、実際にどれくらいの金額を受け取ることができるのだろうか。まずは、退職前6ヵ月の1日あたりの給料の平均額に対して50%~80%に相当する金額が「基本手当日額」となって給付される仕組みになっている。

その一方で1日の支給額の上限は定められており、2009年7月現在の支給上限額は30歳未満は6,330円、30歳以上45歳未満は7,030円となっている。

また、倒産やリストラといった会社側の都合ではない、いわゆる自己都合での退職に関しては、それまでの雇用保険の加入期間が10年未満なら90日、10年以上20年未満なら120日分までしか受け取ることができない。

ちなみに、会社の倒産など特定の理由がない場合は離職日以前の2年間で被保険者期間が通算して12ヵ月以上なければ支給されないので気をつけたい。

最低限の暮らしを支える金額は支給されるものの、もし仕事があるのなら失業保険を当てにせず、すぐ働きはじめる方が何かといいわけだ。

それに失業手当を受けている間も、病気や怪我に対しての保証は必要なので国民健康保険には加入しなくてはならない。もちろん、国民年金も支払う必要がある。当然、会社側が半分負担をしてくれる厚生年金と社会保険の方が自分の持ち出しは少ない。

失業手当はあくまで再就職するまでの最低限の支えであって、前職の有給休暇を消化するようなイメージで使ってしまっては、後になって自分の首を絞めるだけなのだ。

— posted by マナピー at 02:36 pm  

どれだけリスクがとれますか?自分に向いたポートフォリオを考える

資産運用する上ではポートフォリオについても考えていきましょう。ポートフォリオとは何かというと、色々な金融商品を組み合わせて持つことです。何故金融商品を組み合わせて持つかといえば、安定的に運用するためです。例えば、1,000万円あったとして、全て1つの銘柄に投資してしまうと、その会社の株価が下がった時に資産が大きく減ってしまうからです。

でも、違う業種で値動きが全く違う銘柄にも投資しておけば片方が下がっても、片方が上がれば全体として資産の大きな目減りが避けられるという訳です。これが銘柄を組み合わせて持つことの意味です。

ただ、銘柄を分散しても株式だけの投資だと景気が悪くなれば一般的に株価全体が下がるということがあります。ですので、株価と逆の動きをする債券も持つことが必要になります。また、国内だけではなく海外など地域の分散も考えましょう。

どんな運用を望むのか?

一般的なポートフォリオの考え方としては国内株式、国内債券、外国株式、外国債券を中心として、そこに不動産に投資するREITや金などを組み合わせていくというものです。動きの違う資産に分散することによって資産が増えたり減ったりするブレを少なくするということです。

株式など、大きなリターンが期待されるものの比率を増やせばブレも大きくなり、リスクも増えます。資産を増やせる可能性もありますが、資産が大きく目減りする可能性もあるということです。

リスクが大きくても高いリターンを望むのか、高いリターンより安定的な運用を望むのかによってポートフォリオも違ってきます。どれくらい増やしたいのか、どれくらいのリスクがとれるかということによってポートフォリオの中身を考えていく必要があります。

自分の目標や性格をよく知ろう

ポートフォリオを考える上ではライフプランが重要です。年齢が上がってリタイアへ近づくにつれて、より安定的な運用を考えることも大切になってきます。老齢になって資産が大きく減るような事になっては老後の生活が狂ってしまいますし、リカバーも難しいでしょう。

自分の年齢を目安にして安全資産に振り向けるという考え方もあります。40歳なら40%を国内債券や預貯金などの安全資産にして、50歳なら50%を安全資産にするというやり方です。

ただし、どれだけリスクを取れるかというのは人によって違います。収入や資産の状況、今後の収支計画、働き方などのライフスタイルによっても違うでしょう。株価が上がったり、下がったりするのにどうしても耐えられないというリスクに対する感じ方もあるでしょう。自分の目標や自分の性格をよく知ることも運用には欠かせない要素です。

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— posted by マナピー at 10:47 am  

繰り上げ返済で家計を身軽に!ライフプランを基に考えることも必要です

家計を身軽にする方法の一つに、住宅ローンの「繰上げ返済」があります。「繰り上げ返済」とは月々の決まった返済とは別に、お金を返済する方法で、借入残高の一部を返済する「一部繰上げ返済」とすべてを返済する「一括繰上げ返済」があります。

「繰り上げ返済」をすると何がいいかというと、住宅ローンの総返済額を減らすことができることです。住宅ローンの月々の返済は、元金と利息を支払っているわけですが、繰上げ返済のお金は元金部分に充てられるので、その分の利息が浮くわけですね。繰り上げ返済は早いうちにするほど効果は高くなります。

「一部繰上げ返済」には、「期間短縮型」と「返済額軽減型」があります。「期間短縮型」は繰上げ返済することによって返済期間を短くする方法。「返済額軽減型」は繰上げ返済をすることによって月々の支払いを少なくする方法です。給与が減ってしまい、少しでも月々の家計を楽にしたいという場合は、こちらの方法が向いているかもしれません。ただし、住宅ローンの総返済額を減らす効果が大きいのは「期間短縮型」の方です。

一番効果が高くなる方法を

もし、複数の住宅ローンを借りている場合は、借り入れ金利の高いもの、残高が多いもの、残存期開か長いものの方が繰り上げ返済の効果が高くなりますので、自分の住宅ローンの場合で一番効果が高くなる方法を考えないと、せっかくの繰上げ返済が勿体無いですね。

自分の住宅ローンを繰上げ返済した場合の効果については、金融広報中央委員会のサイトでシミュレーションできます。「暮らしのお役立ちツール」→「資金プランシミュレーション」→「繰り上げ返済シミュレーション」で返済中のローンを繰り上げ返済した場合の返済額、返済期間などが計算できます。自分たちの計画を立てる際に便利に使えますね。

繰上げ返済で注意したいのは、繰上げ返済することによって、通算の返済期間が10年未満になってしまった場合は住宅ローン控除が受けられなくなってしまう点です。

今後のライフプランも考えて

繰上げ返済で住宅ローンを身軽にしたいばかりに、預貯金を殆ど返済に充てたり、生命保険を解約して返済に充てたりするのはNGです。やはり、いざという時の最低限の預貯金や保険の備えなどは必要です。自分のライフプランの中で、今後、どのようにお金が必要になるかということを考えた上で、住宅ローンの繰上げ返済を考えていかなくてはなりませんね。

住宅ローンを返済したのはよくても、高い金利でお金を借りなくてはならなくなっては元も子もありません。そういう意味でもライフプランを考えて今後の見通しを持っておくことが、家計のやりくりを考える上では不可欠なわけです。

— posted by マナピー at 11:10 am